El mercado inmobiliario español vive actualmente un momento importante. En el caso de la vivienda, la demanda está en los niveles más altos de la historia reciente, porque en mayo de 2025 se produjeron 61.054 operaciones de compraventa en España, un 40 % más que en el año anterior y la mayor cifra en este mes desde 2007. Algo que resulta llamativo, si se tiene en cuenta que los precios llevan varios años de escalada constante y que en el primer trimestre de 2025 estos subieron un 12,2 % interanual.
La demanda ha crecido en los últimos años por factores como la bajada de los tipos de interés, el crecimiento poblacional, el incremento de los precios del alquiler o la mayor capacidad de ahorro de los ciudadanos a raíz de la pandemia. Pero el mercado no está siendo capaz de satisfacerla a un ritmo adecuado, ya que el Banco de España calcula que este año faltan 600.000 viviendas para equilibrar el mercado. Una situación que se debe, entre otras causas, a la escasez de suelo.
Esta es la razón por la que actualmente es tan importante la gestión del suelo dentro de la gestión inmobiliaria. Si este se gestiona y administra correctamente, no solo permite a las empresas del sector maximizar su valor y rentabilidad, sino también aprovecharlo de la mejor forma para construir de la forma más eficiente posible. Por eso, hoy queremos explicar los motivos por lo que es clave para el desarrollo territorial sostenible y detallar el impacto que tiene esta labor en la mejora del sector.
¿Qué es la gestión del suelo eficiente?
Para el sector inmobiliario, el suelo es un bien muy preciado. Según un estudio realizado en 2022, en ese año en nuestro país había 228 millones de metros cuadrados de suelo residencial edificable, en los que podría llegar a construir 1,4 millones de viviendas. Sin embargo, la cantidad final dependía de cómo se realizara la gestión de ese suelo.
Y es que, lógicamente, para las empresas es fundamental sacar el máximo rendimiento a esa superficie. Especialmente en estos momentos, pues en el último trimestre de 2024 el precio del metro cuadrado de suelo urbano subió un 13,5 % respecto al mismo período del año anterior y se situó en 175,5 euros, el valor más alto desde el último trimestre de 2012.
De esta forma, planificar, administrar y desarrollar el suelo es un aspecto clave dentro de toda la labor de la gestión inmobiliaria. Cubre todo lo relacionado con la planificación urbanística, la adquisición del suelo, la adecuación de este para que sea urbanizable —apto para la construcción—, la gestión de las propiedades que se levantan en él y el ordenamiento jurídico para la regulación de estas actividades.
Diferencia entre uso del suelo tradicional y uso racional del suelo
Cuando una empresa del sector inmobiliario dispone de suelo edificable, puede darle dos usos diferentes para tratar de rentabilizarlo:
- Un uso de suelo tradicional en el que no se realiza una planificación detallada. No tiene en consideración factores ambientales ni evalúa el impacto de la construcción a largo plazo. Además, desde el punto de vista de la gestión de suelo urbano, implica una expansión desordenada e incluso la ausencia de control o regulación en este proceso.
- Un uso racional del suelo, caracterizado por una planificación estratégica y territorial de la superficie a partir de estudios técnicos, de la normativa existente y de la opinión ciudadana. Por lo tanto, considera factores ambientales y sociales para minimizar los impactos negativos de la construcción, optimizar el uso del suelo según sus características y promover un desarrollo sostenible a largo plazo.
En consecuencia, la diferencia entre ambas radica en cómo se realiza la planificación y la gestión del suelo para aprovecharlo. Aunque el uso racional es claramente la opción más atractiva para cualquier compañía, porque en comparación resulta más rentable, permite optimizar mejor los recursos, facilita el cumplimiento normativo, fomenta la sostenibilidad ambiental y la eficiencia energética, contribuye a un correcto desarrollo urbano y permite adaptarse a los cambios del mercado inmobiliario.
Importancia en la planificación urbana
La correcta gestión del suelo no solo es importante para las empresas del sector inmobiliario, también es para los gobiernos y administraciones de las ciudades. Al darle un uso racional se favorece una buena planificación urbana, porque se trabaja para:
- ordenar de forma apropiada el territorio —por ejemplo, diferenciando entre zonas residenciales, comerciales, verdes e industriales—,
- regular y controlar el crecimiento de la ciudad,
- proteger los recursos naturales,
- implementar prácticas sostenibles,
- mejorar la calidad de vida de los ciudadanos,
- favorecer el acceso a una vivienda digna y a servicios básicos
- y combatir el cambio climático.
Gestión del suelo urbano: clave para el desarrollo territorial sostenible
La meta 11 de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la ONU busca conseguir que las ciudades y asentamientos humanos sean «inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles». De hecho, se recuerda que más de la mitad de la población mundial habita actualmente zonas urbanas, unos 4.400 millones de personas; y que para 2050 podrían ser casi 7.000 millones.
El problema actual es que más de 1.100 millones de esos ciudadanos residen actualmente en barrios marginales o en condiciones similares en las ciudades y que en 30 años se prevé que esta cifra se multiplique casi por dos. Fundamentalmente, porque hoy muchas ciudades todavía no están preparadas para esta rápida urbanización y para el desarrollo tanto de la vivienda como de las infraestructuras y los servicios al ritmo demandado por el crecimiento demográfico.
Frente a esta amenaza que supone el crecimiento urbano descontrolado y su consiguiente huella climática, apostar por una gestión sostenible del suelo ofrece las siguientes ventajas tanto para los promotores como para las administraciones y comunidades:
Control del crecimiento urbano
La ciudad crece con sentido y de forma equilibrada gracias a un ordenamiento territorial planificado. Además, se fomenta el crecimiento en vertical para favorecer el máximo aprovechamiento del suelo disponible.
Uso sostenible del suelo
Se planifica el crecimiento para que sea respetuoso con el medioambiente y con la propia ciudad. Se busca integrarlo en espacios verdes, se prioriza la movilidad sostenible y se hace un esfuerzo para proteger los ecosistemas urbanos.
Uso eficiente del suelo
Se construye en un suelo catalogado como urbanizable y se evita hacerlo en espacios o zonas consideradas como vulnerables. Además, se tiene en cuenta la capacidad de carga del suelo para que no sufra deformidades o fallos estructurales.
Adaptación climática
La planificación urbanística considera el clima de la zona para aprovechar el suelo disponible y construir de forma eficiente. El objetivo es que el inmueble esté preparado para resistir fenómenos extremos como inundaciones u olas de calor y pueda adaptarse a los cambios futuros manteniendo sus funciones esenciales a largo plazo.
Gobernanza y participación de la comunidad
Actores públicos y privados participan en la gestión del suelo para que esta se realice según sus intereses comunes. Tal y como señala la ONU, el desarrollo territorial sostenible es fundamental para que las ciudades puedan garantizar a sus habitantes espacios y edificaciones seguros, salubres y respetuosos con el medioambiente; por lo que la intervención directa de las administraciones, organizaciones, empresas y ciudadanos es una garantía para el uso racional del suelo y contribuye a reforzar la transparencia y el cumplimiento normativo.
Aprovechamiento de la tecnología
El uso sostenible del suelo también favorece el desarrollo de ciudades inteligentes o smart cities. El mejor ejemplo es la Inteligencia Artificial, porque gracias a las herramientas de Big Data se pueden analizar grandes volúmenes de datos en tiempo real para que la planificación urbana pueda predecir las necesidades futuras de la ciudad en cuanto a infraestructuras, transportes y servicios públicos. Esto es, sin duda, muy útil para controlar el crecimiento urbanístico y optimizar el uso del espacio disponible.
Impacto de una gestión eficiente del suelo en la rentabilidad inmobiliaria
Para las empresas del sector, la gestión de suelo urbano es sinónimo de rentabilidad. Tras adquirirlo al precio correspondiente, deben buscar la mejor manera de sacarle rendimiento, así que si invierten en su correcta administración y uso conseguirán revalorizarlo y convertirlo en un espacio bien aprovechado.
En este sentido, estas son las ventajas que pueden obtener empresas como constructoras o inmobiliarias:
- Identificación del mejor uso del suelo, ya sea para actividades residenciales, comerciales, de ocio, etc.
- Reducción de costes operativos, porque pueden utilizar tecnologías y prácticas de eficiencia energética para reducir los costes asociados a sus actividades, lo que les permitirá incrementar sus márgenes de beneficio.
- Generación de activos más valiosos, ya que el desarrollo territorial sostenible y eficiente resulta especialmente atractivo para socios, inversores y potenciales compradores.
- Optimización del uso del espacio, para aprovechar mejor el suelo disponible y sacar todo el partido a cada metro cuadrado.
- Incremento de la competitividad, pues las empresas pueden diferenciarse en el mercado mediante una gestión del suelo de calidad, sostenible y eficiente.
- Menos riesgos para la inversión, dado que la implementación de criterios sostenibles y de resiliencia urbana permite combatir a largo plazo problemáticas como la contaminación o las inundaciones.
- Cumplimiento de las regulaciones, debido a que las empresas pueden seguir más fácilmente las normativas locales y nacionales, evitando problemas, sanciones, costes adicionales o retrasos en sus proyectos.
Formación clave para dominar la gestión del suelo: Curso Superior de Promoción Inmobiliaria
Como acabamos de ver, la administración del suelo es una parte fundamental de la gestión inmobiliaria, ya que tanto el mercado como la sociedad demandan que las empresas lo hagan de forma eficiente y sostenible. Así que en la Escuela de Negocios de la Cámara de Comercio de Madrid hemos dado una gran importancia a esta área a la hora de elaborar el programa de nuestro nuevo Curso Superior de Promoción Inmobiliaria (CSPI).
Se trata de un Título propio de la Cámara de Comercio de Madrid que está pensado para que el alumno, tras 200 horas de aprendizaje en modalidad presencial u online, domine todo el proceso de la promoción inmobiliaria, desde la compra del suelo hasta la entrega y postventa de las viviendas. Lo que significa que, entre otros muchos conocimientos —como gestionar los proyectos inmobiliarios, contratar obras, tramitar licencias, coordinar la ejecución o liderar la comercialización—, aprenderá a realizar una gestión del suelo rentable y sostenible.
Por eso, está dirigido a cualquier persona interesada en adquirir una formación inmobiliaria sólida, así como a profesionales como ejecutivos técnicos de promotoras inmobiliarias, servicers y entidades financieras; trabajadores autónomos como abogados, arquitectos, ingenieros y economistas, emprendedores y personas que trabajen en el sector inmobiliario; y gestores de fondos, cooperativas, family offices y consultores.
Una metodología práctica e innovadora
Además de por su completo programa, este Curso Superior de Promoción Inmobiliaria de la Escuela de Negocios de la Cámara de Madrid destaca por su calidad y metodología. Por un lado, cuenta con un cuerpo docente de primer nivel y formado por expertos en activo del sector; mientras que, por el otro, permite aprender mediante el desarrollo de una promoción inmobiliaria real. Por lo tanto, tiene un enfoque claramente práctico que fomenta que los alumnos trabajen en equipo, utilicen tecnología de vanguardia y resuelvan sus dudas mediante tutorías personalizadas.
Todo ello mirando siempre por la comodidad del estudiante, ya que es un Curso Superior flexible: el alumno puede elegir si se forma presencialmente acudiendo al Campus que en la Cámara de Comercio de Madrid tenemos en la Calle Pedro Salinas o participando desde cualquier lugar de forma interactiva (en streaming), a la vez que se accede a los materiales de estudio desde el Aula Virtual.
Domina la gestión inmobiliaria y descubre cómo darle un uso sostenible al suelo
En un contexto de creciente presión demográfica, escasez de suelo y necesidad de sostenibilidad, la gestión eficiente del suelo se posiciona como un factor estratégico clave para el éxito de cualquier promoción inmobiliaria. Adoptar un enfoque racional, sostenible y tecnológicamente avanzado no solo mejora la rentabilidad, sino que también contribuye a construir ciudades más resilientes, inclusivas y preparadas para el futuro.
Por ello, la formación especializada, como la que ofrece el Curso Superior de Promoción Inmobiliaria, es el primer paso para liderar este cambio con conocimiento, visión y responsabilidad. ¡Y nosotros queremos ayudarte a darlo!