En España, en materia urbanística, las comunidades autónomas son las principales responsables tanto de al ordenación del territorio como de la regulación del sector. Aunque el Estado establece unas condiciones básicas, las administraciones autonómicas son las encargadas de legislar en sus territorios, mientras que los municipios velan por la ejecución de los proyectos y su gestión a nivel local.
Por lo tanto, a la hora de plantear cualquier proyecto de construcción o ingeniería que incluya la construcción, modificación o reforma de una edificación, es importante que el promotor o la empresa responsable confirme su viabilidad urbanística y se asegure de que cumple con lo que establece la ley de cada comunidad autónoma.
Para ello, puede hacer un estudio de compatibilidad urbanística que le ayude a determinar si su plan se adapta a los requisitos existentes y, por tanto, a conseguir el certificado que necesita para efectuar las obras.
¿Qué es el certificado de compatibilidad urbanística para el desarrollo de proyectos?
También conocido como Certificado de Compatibilidad de Uso, es un documento o informe que expide el ayuntamiento de la localidad donde se pretende realizar el proyecto a petición de su promotor o responsable. Acredita la compatibilidad de este con la normativa urbanística y las ordenanzas del municipio, por lo que en muchos lugares es necesario para legalizarlo.
Su obligatoriedad depende del municipio, de la actividad que se quiera realizar y de la incidencia ambiental que tenga el proyecto. Aunque, además de informarnos de los requerimientos que establece el ayuntamiento correspondiente, es recomendable que lo solicitemos si tenemos previsto construir o amplificar edificaciones, hacer obras significativas o modificar el uso o actividad del inmueble, como ocurre por ejemplo si queremos convertir un local comercial en una vivienda.
Importancia de hacer un estudio de compatibilidad urbanística previo al desarrollo de un proyecto
Contar con un certificado de compatibilidad urbanística para la nueva actividad que tenemos previsto hacer es muy importante, porque:
- Asegura el cumplimiento normativo del proyecto, pues acredita que este se ajusta a la ley vigente.
- Evita sanciones o problemas legales futuros por incompatibilidad del proyecto.
- Puede ser un requisito previo para obtener la licencia de obra necesaria para construir, reformar o ampliar la edificación.
- Reduce el riesgo de que en el futuro la obra tenga que paralizarse o modificarse para adaptarse a los requisitos vigentes, ahorrando costes imprevistos y trabas burocráticas.
- En algunos casos, permite acceder a financiación y a ayudas administrativas.
Así, es conveniente que, antes de solicitar este documento en nuestro ayuntamiento, elaboremos un estudio de compatibilidad urbanística para asegurarnos de que nuestra solicitud se ajusta a los requisitos legales y de que, por lo tanto, vamos a obtener una respuesta favorable por parte de la administración.
¿Qué se comprueba antes de expedir un certificado de compatibilidad urbanística?
Para asegurar la compatibilidad y viabilidad urbanística de un proyecto, el ayuntamiento realizará una serie de comprobaciones que incluyen:
- La verificación de un uso correcto del suelo: comprueba si el uso que se le va a dar (residencial, comercial, industrial, etc.) está permitido en la zona elegida según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o la normativa equivalente.
- La adaptación a la normativa urbanística local: se cerciora de que la propuesta cumple con las condiciones que establece la legislación para aspectos como las alturas de las construcciones, la edificabilidad, etc.
- El impacto ambiental o acústico que tendrán las obras: para asegurar que el entorno y los vecinos no se vean perjudicados.
- La seguridad y accesibilidad: para verificar que las obras y modificaciones que se van a realizar cumplen con lo exigido por la ley en lo que respecta a la accesibilidad, evacuación y seguridad estructural.
- La revisión de la documentación técnica: se puede solicitar información como planos, la referencia catastral o la memoria descriptiva del proyecto para concretar la viabilidad urbanística del proyecto.
- La situación legal del inmueble: para verificar que no tiene cargas urbanísticas, sanciones pendientes o limitaciones que condicionen la realización de la actividad.
Cómo realizar un estudio de compatibilidad urbanística paso a paso
Conocer los aspectos que la administración comprobará a la hora de gestionar nuestra solicitud nos ayudará a prepararnos. Para ello, es recomendable que elaboremos nuestro propio estudio o informe de compatibilidad urbanística con toda la información de nuestro proyecto. Algo que no es difícil de hacer si seguimos estos pasos:
1. Consultar la normativa urbanística local y recoger información básica
Conocer la normativa urbanística del municipio es fundamental para que podamos cumplirla, ya que determina el uso del suelo, la altura máxima de las construcciones, la densidad poblacional y muchos otros aspectos. Además, también es recomendable que consigamos los planos de ordenación urbanística del lugar a partir del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o del plan específico de la zona.
Junto a ello, deberemos verificar el uso que se le ha concedido a la parcela donde vamos a realizar nuestra actividad, para confirmar que se ajusta al que queremos darle nosotros. Principalmente, porque, por ejemplo, si queremos hacer una actividad comercial sobre un suelo residencial necesitaremos unos permisos especiales. Y también es importante que comprobemos si existen licencias urbanísticas previas que puedan afectar a nuestro proyecto.
2. Describir nuestro proyecto
Debemos explicar qué vamos a construir o modificar y cómo tenemos previsto hacerlo. Esto incluye definir el uso que daremos al terreno o construcción, las características del proyecto —como la superficie que se va a construir, la altura de las edificaciones o los detalles sobre sus instalaciones y acceso—, y el impacto ambiental que calculamos va a tener, el cual se puede determinar a través de un estudio.
3. Comparación de las características del proyecto con los requisitos legales
Una vez que conocemos lo que dice la normativa urbanística y que tenemos claro cómo queremos que sea nuestro proyecto, debemos asegurarnos de que nuestros planes son viables. Tenemos que comprobar que los usos que le daremos a la parcela son compatibles con su zonificación según el PGOU o el plan específico, que cumplimos la normativa en altura, superficie construida o densidad de los edificios, que contamos con las infraestructuras necesarias para garantizar el adecuado mantenimiento de la edificación, y que vamos a cumplir las distancias mínimas a la hora de construir en la parcela y de modificar la fachada.
4. Análisis del impacto en el entorno
Es recomendable que también nos cercioremos de que nuestro proyecto va a encajar bien en el entorno. Antes de construir o reformar, hay que analizar el paisaje urbano de la zona, velar por el cuidado de los espacios verdes que estén próximos y tener en cuenta el impacto que tendrá en la infraestructura pública. Además, también es básico tener en cuenta la accesibilidad y el transporte, para que las personas puedan desplazarse fácilmente; y, en el caso de las áreas residenciales, saber cómo impactará la obra en la densidad urbana del lugar.
5. Obtención de permisos preliminares y consultas
Mientras realizamos nuestro estudio de compatibilidad urbanística es posible que nos surjan dudas. En ese caso, podemos acudir a las autoridades urbanísticas de nuestra localidad para informarnos sobre la normativa y resolver todas estas cuestiones.
Además, conviene conocer todos los permisos y licencias que necesitaremos más adelante para llevar a cabo el proyecto, como la licencia de obra, la de actividad o la ambiental, así como la autorización para la ocupación temporal de la vía pública, en el caso de que necesitemos utilizar este espacio durante las obras.
6. Elaboración del informe de compatibilidad urbanística
Finalmente, podemos preparar un documento que resuma todos estos aspectos y que nos ayude a determinar si nuestro proyecto está preparado para obtener el certificado de compatibilidad urbanística. Si no fuera así, deberemos realizar las modificaciones necesarias para adaptarnos a la normativa local y, de esta forma, lograr el visto bueno de nuestro ayuntamiento.
Cómo solicitar un certificado de compatibilidad urbanística
Si consideramos que nuestro plan de acción es viable desde el punto de vista urbanístico, podemos iniciar los trámites para pedir el certificado correspondiente en el ayuntamiento de la localidad:
- Reunir toda la información que necesitamos. En cada municipio pueden solicitar una documentación diferente, pero generalmente deberemos aportar la escritura de propiedad del terreno o inmueble donde se va a realizar la actividad, los planos de la obra, una memoria descriptiva o informe técnico del proyecto, la referencia catastral, la información del titular del negocio —es decir, el DNI si es una persona física o las escrituras de constitución de la empresa si es una persona jurídica—…
- Acudir al ayuntamiento correspondiente para presentar la solicitud y la documentación. Podemos desplazarnos físicamente hasta la oficina o dependencia encargada de las gestiones sobre urbanismo o, si existe esta opción, hacer este trámite de manera telemática.
- Abonar las tasas para la obtención del certificado de compatibilidad urbanística. Es aconsejable informarse sobre los posibles costes que puede tener este trámite en función de la localidad donde se solicite.
- Esperar la resolución: los profesionales del área de urbanismo del ayuntamiento analizarán la documentación aportada y la viabilidad urbanística del proyecto. Durante el proceso —que durará días o incluso algunas semanas—, comprobarán si cumple con la normativa: si es así, concederán el certificado; y, en el caso de haber algún problema, comunicarán al solicitante la denegación de la solicitud y las razones, para que este pueda modificar la propuesta para adaptarse a los requisitos.
- Obtener el certificado: tras recibir el visto bueno, el solicitante podrá recoger su certificado para acreditar que su proyecto ha superado de forma satisfactoria el correspondiente estudio de compatibilidad urbanística.
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En el sector inmobiliario, es fundamental que los promotores y las empresas aseguren el cumplimiento normativo de sus proyectos y obtengan todas las licencias y permisos que necesitan para realizar sus actividades. Cualquier error u omisión en este sentido puede acarrearles grandes problemas, como la paralización o la demolición de las obras, la imposición de sanciones administrativas o de multas, la prohibición de la venta o comercialización de los inmuebles o incluso la incoación de un proceso de responsabilidad legal.
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