En España, el sector de la construcción juega un papel muy importante para el mantenimiento y crecimiento de la economía nacional. Según datos de la Federación Europea de la Construcción (FIEC), es una actividad que solo en 2024 movió 122.000 millones de euros y generó el 7 % de los empleos totales, concentrando a un total de 1,4 millones de trabajadores.
Dada su relevancia, la regulación de este sector es imprescindible para el correcto desarrollo urbanístico del suelo español. De ahí la necesidad de los promotores y empresas de la construcción cuenten con las correspondientes licencias urbanísticas para poder poner en marcha sus proyectos y ajustarse a las normativas vigentes.
De ellas y del papel que juegan en la planificación, gestión y distribución de los suelos edificables te vamos a hablar en este artículo.
¿Qué son las licencias urbanísticas?
Son actos administrativos en los que la Administración urbanística de un municipio o localidad —normalmente, el ayuntamiento— autoriza la solicitud previa de un promotor para el uso de suelo urbanizable o cualquier actividad que implique la transformación urbanística del mismo. Para ello, realiza un control reglado sobre su legalidad, con la intención de asegurarse de que la información aportada en la solicitud se ajusta a lo que establece la normativa urbanística.
Se trata de un concepto amplio, por lo que es importante tener claras las diferencias entre la licencia urbanística y la licencia de obra:
- La primera abarca diferentes tipos de licencias —de las que vamos a hablar justo a continuación—y regula cualquier actividad que implique transformar suelo o edificaciones, según lo indicando por el planeamiento urbanístico. Por lo tanto, no se centra solo en la construcción, sino que también incluye aspectos relacionados con la planificación y ordenación del territorio.
- La licencia de obra es un tipo de licencia urbanística que se emite para la permitir la ejecución de obras concretas en un inmueble o terreno, como pueden ser la construcción, la reforma, rehabilitación, etc. De esta forma, incluye las de obra mayor —con afectación a la estructura, fachada o distribución del edificio— y las de obra menor —para reformas interiores o cambios estéticos—.
¿Qué tipos de licencias urbanísticas hay?
Además de las mencionadas licencias de obra, también hay otras clases de licencias urbanísticas municipales:
- De urbanización: se solicita cuando se deben ejecutar obras de urbanización en un terreno, como puede ser la implementación de redes de servicios como agua o electricidad, la construcción de viales o la adaptación del suelo para su edificación.
- De edificación o construcción: es similar a la licencia de obra, pero se debe solicitar específicamente para las actividades que contemplan realizar nuevas edificaciones o construcciones desde cero. Por lo tanto, requieren la presentación de un proyecto técnico específico.
- De demolición: regula el derribo de una construcción existente, para garantizar su seguridad y minimizar el impacto ambiental. Generalmente, se solicita para demoler un edificio o casa para la construcción de uno nuevo o para volver a disponer del suelo donde está una nave industrial en desuso.
- De parcelación: es necesaria cuando se necesita dividir un terreno en varias parcelas para destinarlas a diferentes usos, como la edificación o la realización de actividades industriales, agropecuarias, etc. Supone modificar el uso del suelo, por lo que, para obtenerla, hay que cumplir con los requisitos del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en cuanto a, por ejemplo, las superficies mínimas.
- De uso o cambio de uso: este tipo de licencia urbanística autoriza que el suelo se utilice para actividades diferentes a las asignadas anteriormente. Por ejemplo, se puede pasar de suelo residencial a industrial, comercial, agrícola o de servicios públicos, y viceversa. Para que sea concedida, la solicitud debe ser compatible con la zonificación del PGOU.
- De primera ocupación: una vez que están construidos o edificados, los nuevos inmuebles también necesitan una licencia urbanística específica que acredite que cumplen con los requisitos de habitabilidad necesarios y que se han erigido según lo establecido en el proyecto inicial. Por ello, también se la suele conocer como cédula de habitabilidad.
- De actividad y apertura: se requiere para iniciar actividades comerciales, industriales o de servicios en un inmueble o local. Garantiza que el uso que se le va a dar es compatible con las normas de planificación urbana y medioambientales.
Procedimiento para solicitar licencias urbanísticas
En España, estos permisos administrativos se conceden por lo general en el ámbito municipal, por lo que los promotores deben informarse en sus respectivos ayuntamientos sobre los requisitos y trámites necesarios para que les sean concedidos.
En cualquier caso, de forma general, se suelen seguir estos pasos para realizar correctamente estas gestiones:
1. Identificar el tipo de licencia necesaria y sus requisitos
En primer lugar, el promotor debe informarse sobre la licencia urbanística municipal que necesita para ejecutar el proyecto que tiene previsto. Como hemos mencionado, no es lo mismo construir un edificio desde cero que tener planeada una ampliación o reforma en un inmueble ya existente. O, una vez que ya está listo, querer usarlo como vivienda residencial que como local comercial. Por lo que la solicitud debe ajustarse a la actividad que se va a realizar.
2. Reunir toda la documentación que requiere la licencia urbanística
Tras acudir al ayuntamiento o informarse en los canales que este haya habilitado, como teléfono, correo electrónico o página web, el promotor debe recabar todos los documentos que se le exigen. Por ejemplo, en el caso de las obras mayores, es imprescindible presentar un proyecto técnico que esté firmado por un arquitecto o ingeniero.
Y también es común que deba aportar una memoria descriptiva, planos, un presupuesto detallado del proyecto, un justificante del pago de tasas municipales, documentación para la identificación del solicitante —DNI o NIE si es una persona física o CIF y escrituras de constitución si es una persona jurídica—, documentación de justificación urbanística del cumplimiento de la normativa o un estudio de seguridad, en caso de ser necesario.
Toda esta documentación deberá ir debidamente acompañada del correspondiente formulario o impreso de solicitud, que deberá estar debidamente cumplimentado.
3. Presentar la solicitud y la documentación
Tras reunir toda la documentación requerida y cumplimentar el formulario, el promotor o solicitante debe presentar la solicitud en el registro físico correspondiente del ayuntamiento o a través de su sede electrónica, si es que este dispone de ella. A partir de ese momento, su órgano de Administración urbanística se encargará de revisar el material aportado para verificar que el proyecto se amolda al planeamiento urbanístico local, a la normativa técnica y a las leyes autonómicas y estatales.
4. Resolución sobre la solicitud de licencia urbanística
El tiempo de espera depende del ayuntamiento y de la complejidad del proyecto, aunque, por lo general, en el caso de las licencias estándar la respuesta no suele demorarse más de tres meses. Así, si está todo correcto, se concede la licencia urbanística y el promotor obtiene luz verde para comenzar la obra o la actividad proyectada; mientras que, en caso de que esta sea denegada, existe el derecho a recurrir esta decisión o a modificar el proyecto para adaptarse a los requisitos que no se han cumplido inicialmente.
Consejos para gestionar licencias urbanísticas en proyectos inmobiliarios
Además de tener claro qué es una licencia urbanística y cuál es el procedimiento que debe seguir para completar su solicitud, la empresa constructora o promotora debe establecer un protocolo propio para su adecuada gestión. En concreto, es importante que tenga en cuenta los siguientes aspectos:
Preparación y análisis de la situación
¿Es plenamente compatible el proyecto con la normativa urbanística vigente? Comprobar su viabilidad es fundamental para tener claro desde el principio si es factible la obtención de las licencias urbanísticas o, por el contrario, será necesario realizar algunas modificaciones previas.
Para ello, es recomendable empezar con una due diligence, es decir, con un proceso de investigación que nos permita conocer a fondo el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y las particularidades tanto del suelo que vamos a utilizar —averiguando si tiene, por ejemplo, restricciones de uso, servidumbres o afecciones medioambientales— como de los inmuebles —consultando su documentación registral y catastral—.
Para tomar las decisiones correctas desde el primer momento, podemos solicitar el asesoramiento de arquitectos y abogados expertos en urbanismo. De esta forma, evitaremos cometer errores que puedan ralentizar más adelante el proceso o incluso echar a perder el proyecto.
Determinar qué licencias necesitamos y la administración que las gestionará
Las características de nuestro proyecto determinan el tipo de licencias que debemos obtener. Debemos informarnos sobre los requisitos que se necesitan para su obtención y también sobre la administración que se encargará de su tramitación. Como venimos indicando, normalmente estará en manos del Ayuntamiento del municipio donde se llevará a cabo el proyecto, o en las de un área específica de este, como el Área de Gobierno de Desarrollo Urbano.
Preparación de la documentación técnica
Hemos de asegurarnos de que reunimos todo lo necesario para la solicitud de licencia: el proyecto técnico elaborado por un arquitecto colegiado —con sus correspondientes planos y memorias—, el estudio de seguridad y salud, el informe de justificación jurídica, el presupuesto estimado y, si se requieren, los certificados medioambientales y/o energéticos.
Además, también deberemos pagar las tasas, cuyo coste dependerá del ayuntamiento: en el caso de la licencias de obra, habitualmente estas suelen estar entre el 4 % y el 6 % del Presupuesto de Ejecución Material de la obra (PEM), una cantidad a la que hay que sumar tanto el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras) como el IVA.
Presentación de la solicitud y seguimiento del proceso
La documentación debe presentarse según los requisitos formales establecidos por la administración correspondiente. Y, una vez entregada, el solicitante debe respetar los plazos establecidos hasta que se resuelva su caso, ya que si inicia las obras o actividades antes de contar con la licencia correspondiente se expondrá a sanciones o incluso a la paralización del proyecto. De hecho, es importante que también esté preparado por si se le requiere aportar más documentación, subsanar cualquier problema o hacer una revisión técnica y/o jurídica más extensa.
Gestión correcta del proyecto
No todo acaba con la obtención de la licencia urbanística municipal: durante la ejecución del proyecto, como puede ser una obra o construcción, es obligatorio contar con un arquitecto director de obra, un arquitecto técnico o aparejador, para que supervise todo el proceso y garantice que se cumple con la normativa y lo indicado en la documentación. No en vano, al finalizar una obra hay que tramitar el certificado final de obra, imprescindible para que el inmueble pueda disponer de su licencia de primera ocupación.
Formación y actualización para profesionales inmobiliarios
La gestión de las licencias urbanísticas municipales es uno de los primeros pasos dentro de la ejecución de los proyectos inmobiliarios. Sin ellas, no se puede avanzar en actividades de construcción, remodelación o rehabilitación de inmuebles, por lo que las empresas constructoras y promotoras necesitan contar con profesionales capacitados y polivalentes que les aporten una visión integral de todos estos procesos, abarcando desde la compra de los terrenos hasta la entrega de los inmuebles y el servicio de posventa.
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