En 2024 se firmaron en España 423.761 hipotecas sobre viviendas, lo que supuso un incremento del 11,2 % respecto al año anterior. También creció el capital prestado, que alcanzó los 61.730 millones de euros, un 14,2 % más. Estos datos reflejan el peso estratégico del sector inmobiliario y de la construcción en la economía nacional, con una aportación conjunta superior al 20 % del PIB.
Actualmente, se estima que más de 14 millones de personas tienen una hipoteca, lo que equivale a uno de cada cuatro hogares. Es una realidad que subraya la necesidad de contar con una legislación clara y eficaz que proteja a los consumidores y garantice la transparencia en la contratación de créditos inmobiliarios. De ello se encarga la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, de la cual queremos hablarte hoy para explicarte sus objetivos y su impacto tanto en el mercado inmobiliario como en sus actores principales, los compradores y los promotores.
¿Qué es la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario?
También conocida como la Ley 5/2019, de 15 de marzo, es la normativa española que se encarga de regular los préstamos o créditos que se realizan sobre bienes inmuebles de uso residencial. Es relativamente reciente, porque entró en vigor el 16 de junio de 2019 para reformar sustancialmente la regulación que estaba vigente hasta entonces, la correspondiente a la Ley 2/2009, de 31 de marzo. Poco a poco, esta había ido quedando obsoleta desde dos perspectivas:
- Respecto a la normativa europea, ya que se hizo necesaria la transposición de la Directiva Europea 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
- Respecto al ordenamiento jurídico español, como resultado de la jurisprudencia tanto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo. Con esta actualización, lo que se buscaba era aclarar ciertas dudas que suscitaba la aplicación de la mencionada Ley/2009 de 31 de marzo y, por tanto, reducir los numerosos litigios que surgían en este ámbito. Principalmente, por la ausencia de transparencia o la abusividad de ciertas cláusulas relativas a los intereses moratorios o al vencimiento anticipado.
La nueva ley reguladora de contratos inmobiliarios recuerda en su Preámbulo que la existencia de una normativa para este tipo de contratos «desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social», ya que el sistema hipotecario español permite que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad. De ahí que considere fundamental «garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz que proteja este tipo de operaciones» para facilitar las transacciones y otorgarles seguridad jurídica, redundando con ello de forma positiva en el crecimiento de la economía, y en la libertad y responsabilidad de los ciudadanos.
Novedades que incorpora la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, se aplica a los contratos de préstamo en los que:
- El mencionado préstamo es concedido por personas físicas o jurídicas que intervienen en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional.
- El prestatario, fiador o garante es una persona física (no necesariamente un consumidor).
- El contrato tiene por objeto la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso real o su concesión (con o sin garantía real) para adquirir o conservar los derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea consumidor.
En comparación con la anterior regulación, esta ley de contratos inmobiliarios se encarga de reforzar las obligaciones de transparencia a través de mecanismos como la publicidad, la información contractual y la intervención directa del notario. Además, establece normas de conducta y la obligación de que el prestamista evalúe la solvencia del prestatario y determina las consecuencias de su incumplimiento.
De igual forma, también regula determinadas cláusulas y prácticas contractuales, así como la actividad de los intermediarios. Y todo ello lo acompaña de un régimen sancionador y de otro transitorio, para descartar su aplicación a los contratos suscritos con anterioridad.
¿Cómo impacta esta Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en los promotores?
Aunque su objetivo principal es proteger a los consumidores a la hora de acceder y suscribir créditos hipotecarios con las entidades financieras, esta normativa vigente desde 2019 también es relevante para los promotores inmobiliarios. En concreto, estos profesionales deben prestar especial atención a estos aspectos:
Transparencia en la información de las condiciones de crédito
La ley reguladora de los créditos inmobiliarios obliga a las entidades financieras a proporcionar información clara y detallada a los consumidores. Por lo tanto, los promotores también deben colaborar activamente con los prestadores para aportar datos precisos sobre las viviendas que comercializan, como sus precios, los costes adicionales, los plazos o las condiciones de venta. Con lo que se refuerza la confianza del comprador.
Cláusulas más favorables para los compradores
Los promotores deben revisar sus acuerdos con las entidades financieras y las condiciones que ofrecen a sus clientes para cumplir con lo que estipula la nueva normativa. Esta prohíbe determinadas cláusulas que podrían considerarse como abusivas para el comprador, como las suelo, y limita las comisiones por amortización anticipada; lo que ayuda a incentivar la demanda, pero también anima a los comercializadores a replantear sus modelos financieros.
Estricta evaluación de la solvencia de los consumidores
La mencionada Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga las entidades financieras a comprobar de forma rigurosa la solvencia económica de los solicitantes de préstamos, lo que condiciona y limita su acceso a ellos. Por lo tanto, los promotores pueden verse afectados indirectamente por esta medida, por las trabas que plantea para que sus clientes potenciales puedan acceder al mercado inmobiliario.
Adaptación de las estrategias de negocio a la capacidad de endeudamiento de los clientes
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, busca favorecer las condiciones de financiación que se ofrecen a los consumidores. Por lo tanto, los promotores deben tener esto en cuenta para adaptar sus estrategias a la capacidad de endeudamiento de sus potenciales compradores. Esto puede llevarlos a adoptar nuevos enfoques respeto a los tipos de vivienda que ofrecen, a sus precios o a las condiciones de pago que establecen.
Regulación de los gastos adicionales
La mencionada normativa también detalla los gastos adicionales que pueden asumir los consumidores durante la formalización del crédito y sus límites, como los de tasación del inmueble, de los aranceles notariales, de las copias de la escritura, de la inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad y del pago del ITP/AJD. Por lo tanto, algunos de ellos pueden impactar a los promotores, como en los casos en los que se haya acordado compartirlos o en los que puedan influir en el precio final de la vivienda.
Consecuencias de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario para los compradores
Tras todo lo dicho, y desde el punto de vista de los consumidores, ya se pueden inferir algunas de las consecuencias más importantes de esta ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Por ejemplo, ya hemos comentado varias de las claves que permiten ofrecerles una protección reforzada al solicitar y suscribir los créditos hipotecarios con las entidades financieras, como la transparencia informativa (en cuanto a datos como el tipo de interés, las comisiones, los gastos o los plazos) o la prohibición de las cláusulas abusivas (como las suelo o las comisiones desproporcionadas por amortización).
Pero también hay otros beneficios para los compradores que no hemos mencionado, como las garantías que reciben para acceder a un asesoramiento notarial gratuito diez días antes de la firma del contrato hipotecario, su derecho de desistimiento en un plazo de 14 días naturales sin necesidad de justificar su decisión, la opción de convertir su hipoteca de tipo variable a fijo o la opción de disponer de alternativas para reestructurar su deuda si no pueden afrontar los pagos inicialmente acordados.
Estas ventajas estimulan la demanda de compra de vivienda, porque otorgan a los compradores potenciales una mayor seguridad jurídica, reducen los costes iniciales que deben afrontar y mejoran sus condiciones contractuales. Aunque no todo es positivo para ellos, porque los requisitos que se imponen para evaluar su solvencia (para considerar sus ingresos actuales y futuros, sus gastos fijos o ahorros) pueden provocar que la entidad bancaria rechace su petición y, por lo tanto, que no puedan acceder a una vivienda en propiedad.
Formación para profesionales inmobiliarios
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De forma que, al finalizar esta formación, el profesional estará capacitado para liderar proyectos, analizar inversiones, gestionar equipos y comprender todos los aspectos legales, financieros, técnicos y comerciales que conlleva una promoción. Lo que incluye, por supuesto, la aplicación de la normativa más reciente, como la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
La Cámara de Comercio de Madrid te prepara para afrontar los retos legales del sector inmobiliario
La comentada ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario ha supuesto un avance significativo en la protección de los consumidores y en la profesionalización del sector inmobiliario. Al reforzar la transparencia, limitar cláusulas abusivas y establecer mecanismos de asesoramiento y evaluación de solvencia, esta normativa contribuye a un mercado más justo, seguro y eficiente. Pero, al mismo tiempo, también plantea nuevos retos para promotores, compradores y entidades financieras, que deben adaptarse a un entorno regulatorio más exigente.
En este contexto, contar con una formación especializada es clave para afrontar con éxito los cambios legales y estratégicos que afectan a la promoción inmobiliaria. Por eso, te invitamos a formar parte del Curso Superior de Promoción Inmobiliaria de la Escuela de Negocios de la Cámara de Comercio de Madrid. Una formación práctica, flexible y actualizada que te capacitará para liderar proyectos, tomar decisiones informadas y aplicar con rigor la normativa vigente.